При покупка на жилище „на зелено“ ръка за ръка с изгодната цена върви и рискът от неправомерни практики, които засягат купувачите. Най-сериозният риск е инвеститорът да обяви фалит преди получаването на акт 16. Но дори това да не стане, има и други класически методи за измама, които трябва да имате предвид преди да пристъпите към покупката на имот по този начин.
В някои случаи потърпевшите се сблъскват със значително увеличение на цената на жилището, дори след като вече е сключен договор с клауза, че цената няма да се променя. И ако купувачът не се съгласи с новата цена, продавачът решава да прекрати предварителния договор, въпреки че купувачът вече е превел парите по банков път.
Наличието на такъв вид измамни дейности в сферата подчертава важността на прозрачността и спазването на законните процедури при сделките с недвижими имоти. За да намалите риска да станете жертва на подобна схема, е изключително важно да изберете строително-инвестиционна компания с добра репутация и чисто минало.
Покупката „на зелено“ – риск, но и чудесна възможност
Все повече хора предпочитат да купят апартамент директно от строителя, вместо да живеят във вече обитавано жилище. Старите апартаменти се нуждаят от ремонтни дейности и често не са енергийно ефективни, но въпреки това са значително по-скъпи от жилище „на зелено“.
Поради тази причина все повече хора търсят ново жилищно строителство – за да спестят разходи за отопление, изолация, ремонти и преустройство. Новото жилищно строителство несъмнено предлага удобство и комфорт с много по-ниски разходи.
В условия на инфлация инвестицията в жилище „на зелено“ може да е по-удачният избор. През последните няколко години икономическата криза се задълбочи и спестените средства на много хора намаляха. Един от начините тези средства да не бъдат „изядени“ от инфлацията е те да бъдат вложени в недвижим имот, чиято стойност може да се повиши с 20-30% след получаването на акт 16.
Статистиката сочи, че повечето хора предпочитат да си закупят жилище „на зелено“ директно от строителния инвеститор, вместо от продавач или чрез посредници. Ако работите с брокерска агенция или независим имотен консултант, то комисионната ви към него би била поне 3% от продажната цена.
При покупката на апартамент директно от строителя няма комисионна, процедурата по кандидатстване за ново жилище е по-лесна и бърза и цените на имотите са по-изгодни спрямо пазара. Ако намерите обект, чието строителство се финансира от самата банка, взимането на ипотека е значително по-лесно.
Ето кои са основните предимства на покупката „на зелено“:
- ниска продажна цена и покачване на стойността на имота във времето;
- наличие на избор за етаж, разпределение, изложение и дори направа на някои специфични промени;
- пестене от довършителни дейности, които могат да се уговорят директно с фирмата-строител;
- гъвкави схеми за плащане.
От друга страна най-сериозните рискове при такава сделка са:
- сградата да не бъде довършена;
- да не получи разрешение да бъде въведена в експлоатация;
- да не бъде изградена в срок;
- да не отговаря на предварително уговорените условия и изисквания.
Как да изберем сигурна схема за плащане?
Потенциалният риск при покупката на жилище, част от проект в процес на изграждане, може да бъде минимизиран чрез проучване на инвеститора и подизпълнителите на проекта. Проверете тяхното портфолио и история и потърсете съдействие от компетентен брокер, който да ви преведе през процеса.
Ако строителен инвеститор ви поиска цялата сума наведнъж – бягайте надалеч! При осъществяването на такава сделка, клиентът заплаща предварително, но поетапно (в рамките на определения за строителство период) неговата стойност.
Първото плащане обикновено се осъществява при подписване на предварителен договор, а последващите – при придобиване на акт 14, акт 15 и акт 16. Все повече инвеститори предлагат още по-гъвкави схеми, които имат за цел да улеснят купувачите в процеса.
Предвид динамиката на личните финанси някои компании предлагат различни планове, които са съобразени с етапите на строителство и дават избор при съотношението авансово плащане спрямо цена за кв.м жилищна площ. По този начин се осигурява финансова гъвкавост на купувачите, които търсят най-добрата цена на апартамент, предлагайки им опция за по-висок процент авансово плащане за сметка на по-ниска от средната за района цена на кв.м площ.
Ето няколко примера:
1. За цена от 4000 лв./кв.м ще трябва да направите авансово плащане 10% от цената на апaртамента при подписване на предварителен договор и финално плащане 90% от цената на апaртамента при подписване на нотариален акт;
2. За цена от 3600 лв./кв.м – 30% авансово и 70% финално;
3. За цена от 3200 лв./кв.м – 50% авансово и 50% финално;
4. За цена от 2800 лв./кв.м – 70% авансово и 30% финално.
Колкото и примамливо да звучат вариантите с по-ниска цена на кв.м, преди да се доверите на фирма, която да построи вашия бъдещ дом, и да пристъпите към плащане на авансова сума, трябва да извършите няколко жизненоважни проверки. За целта може да се доверите на адвокат с опит в сферата на недвижимите имоти.
Проверки преди подписване на договора
Към подписването на договор за покупко-продажба на имот „на зелено“ можете да пристъпите, едва след като внимателно проверите собствеността на земята и надеждността на строителния инвеститор, пише pariteni.
Имотен регистър към Агенцията по вписванията
В Имотния регистър се извършват справки относно собствеността на парцела, върху който се строи обектът. Регистърът предлага информация дали инвеститорът-продавач е собственик на земята и как е придобито правото на собственост, а ако не – проверява се дали има право на строеж.Ако парцелът не е собственост на инвеститора, той трябва да има учредено в своя полза право на строеж върху него (суперфиция). В противен случай строежът и всякакви свързани с него сделки са незаконни.
Историята на собствеността трябва да се проследи 10 години назад, тъй като предходните сделки с имота крият риск за последващите сделки – включително сделки „на зелено“. Необходимо е да се установи дали за собственост върху имота биха могли да претендират трети лица – съпрузи, наследници или съсобственици.
Ако има лице, имащо право на собственост върху имота, което не е участвало в сделката, същата се явява недействителна спрямо него, поради което следва да се върне владението върху имота на това лице. В такъв случай съществува риск от съдебно отстраняване на имота (евикция).
Съгласно ЗУТ строителните разрешителни имат давност 5 години. Това означава, че след издаването на това разрешение, строителният инвеститор има срок 5 години за завършването на сградата на етап „груб строеж“ (акт 14). Това разрешение може да се презавери само веднъж.
В регистъра се проверява и за наличие/липса на тежести (ипотеки, възбрани, искови молби и други). Ако има тежести върху земята, върху която се строи сградата, при учредяване на правото за строеж, те се прехвърлят и върху предстоящия строеж – тоест, върху закупения „на зелено“ апартамент ще има тежести.
Информацията може да се предостави под формата на устна справка или да бъдат издадени писмени удостоверения. За целта се плаща такса и справката може да се осъществи по електронен път на сайта на регистъра. Често таксите за електронни услуги са по-ниски, но е необходим електронен подпис. Вашият адвокат може да ви съдейства в този случай.
Търговски регистър
Търговският регистър предлага информация относно лицето, с което се сключва договорът за покупко-продажба на имот – строителният инвеститор. В него може да се провери финансовото състояние, собствеността на дружеството и други.
Важно е да се провери дали проектът ползва банково финансиране (ипотека), тъй като при невъзможност за обслужване на кредита съществува риск банката да получи имота и купувачите да претърпят загуби.
Инвеститорът и строителят могат да бъдат едно и също юридическо лице, но много често фирмата-строител е наета като подизпълнител на фирмата-инвеститор.
Първо направете проучване на фирмата-инвеститор, защото това е фирмата, която носи пълната отговорност при неизпълнение на договора в уговорения срок. Проверете кога е регистрирано дружеството, дали има достатъчно капитал, за да завърши проекта, и дали няма открито производство по несъстоятелност или ликвидация.
Тъй като много инвеститори сменят името на фирмата си след завършване на конкретен проект (за да бъде по-трудно на евентуални следващи клиенти да направят пълно проучване на компанията), е добре да се обърнете към опитен адвокат, който ще може да провери дали дружеството-инвеститор разполага с достатъчно парични ресурси, за да завърши строежа.
Ако фирмата-строител е различна от фирмата-инвеститор, потърсете информация и за нея – колко опит има строителят, какво е качеството на работата му, както и каква репутация има.
Разберете как ще се финансира строителния процес – с банков кредит, собствени средства на инвеститора или средства на купувачите. Ако строежът се финансира от инвеститора с банков кредит, е препоръчително да се свържете с банката, за да проучите при какви условия ще се погаси ипотеката върху имота, който имате намерение да закупите.
Дори да не се нуждаете от кредит, е добре да разберете дали фирмата-инвеститор е в т.нар. „бели списъци“ на посочена от инвеститора банка или банки, т.е. дали банка би ви отпуснала ипотечен кредит след получаването на акт 15 и преди получаването на акт 16.
Сключване на предварителен договор
Договорът следва да се сключи в писмена форма и да бъде направена нотариална заверка на подписите. В предварителния договор за покупко-продажба се описват и договарят:
- белезите на имота – граници, площ, идентификатор на имота, брой стаи и т.н. възможно най-подробно;
- цената на имота – определя се и т.нар. „задатък“ (обикновено 10-20% от крайната цена);
- схема на плащане – важно е вноските да се обвържат с етапите на завършеност на строежа (акт 14, акт 15, акт 16);
- срок за придобиване на акт 16 и прехвърляне чрез нотариален акт;
- неустойки и лихви при неизпълнение;
- обезпечение (ипотека, поръчителство и т.н.).
Важно е да знаете, че имотът може да се прехвърли с нотариален акт още на етап акт 14. Впоследствие обаче сградата трябва да получи и акт 15 и акт 16. Последният е задължителен, тъй като сградата трябва да бъде въведена в експлоатация, за да може новият собственик да се нанесе или да пусне наематели.
Затова в договора се уговарят задължения на продавача с оглед на:
- получаване на акт 16 – апартаментите обикновено се издават на шпакловка и замазка, с дограми и врати, ВиК и Ел инсталация;
- гаранции и спазване на срокове съгласно Наредба №2 за въвеждане в експлоатация и минимални гаранционни срокове за строително-монтажните работи;
- представяне на удостоверение на липса за тежести от Имотния регистър при нотариалното прехвърляне на собствеността;
- при невъзможност да се представи такова удостоверение, плащането може да се извърши с ескроу сметка – доверителна сметка на името на нотариуса или адвоката, от която средствата се превеждат на продавача, след като е изпълнил всички договорени условия.
Прехвърляне на собствеността
След като сградата бъде завършена на етап „груб строеж“, т.е. има покрив и ограждащи стени, може да се пристъпи към сключването на окончателен договор (нотариален акт). Сделката се изповядва пред нотариус от района, в който се намира имотът.
Заплаща се окончателната цена – остатъкът от сумата според договорените условия. Продавачът представя удостоверението за тежести, проверява се дали всички договорени условия са изпълнени.
Нотариалният акт се подписва от двете страни пред нотариуса и след предоставяне на банково бордеро, удостоверяващо заплащането на договорената цена, нотариусът вписва нотариалния акт в Имотния регистър. В този момент купувачът става законен собственик на имота.
Права на купувача при неизпълнение
При отказ да се сключи окончателен договор, ако купувачът е спазил всички условия на предварителния договор, той има правото да подаде иск в съда по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Исковата молба се вписва. Ако съдът уважи иска, от момента на влизане на решението му в сила, се счита, че е сключен окончателен договор.
В срок от 14 дни купувачът трябва да заплати уговорената пълна цена и държавни разноски по прехвърлянето на имота. В срок до 6 месеца решението се вписва в регистъра, за да бъде противопоставимо на трети лица.
Другата възможност е да се развали предварителният договор и да се възстановят на купувача всички платени суми, плюс парична компенсация, в случай че:
- е видно, че продавачът няма да може да изпълни задълженията си и да построи имота;
- построеното не отговаря на предварително уговорените условия и купувачът няма интерес да сключи окончателен договор.
Ако купувачът се окаже неизправната страна, продавачът също може да търси правата си. И в двата случая клаузите в подписания договор са изключително важни, ето защо той трябва да бъде изготвен прецизно и професионално.
Допълнителна застраховка срещу несъстоятелност
Не забравяйте, че никакви клаузи за неустойки и възстановяване на вреди, уговорени в предварителния договор, не могат да ви предпазят при евентуална несъстоятелност на инвеститора-продавач. Ако строежът е финансиран от банков кредит, който не се обслужва или не успее да покрие разходите по завършването на обекта, то вие няма да можете да си възвърнете парите, дадени по предварителния договор. Банката винаги е привилегирован кредитор.
При това положение обикновено сградите се изнасят от банката-кредитор на публична продан и се продават незавършени, с оглед евентуалното им закупуване от друг инвеститор, който да завърши строежа. Друг вариант е банката да си възложи сградата и да продава апартаментите в нея.
При всички положения, банката няма да отчете извършените от вас плащания, освен ако не сте уговорили плащанията по предварителния договор, сключен с инвеститора, да бъдат правени по специална сметка на банката-кредитор.
