Пазарната цена се уговораря между продавача и купувача, не е обявената в офертите, казва председателят на Нотариалната камара Красимир Анадолиев
- Обществена тайна е, че голяма част от имотите се прехвърлят по данъчна оценка, без в договорите да се вписва реално платената цена. Имате ли наблюдения, г-н Анадолиев, каква част от сделките се сключват така и защо?
- Основен законов принцип, залегнал при сключване на сделките, е свободата на договарянето. Собствениците на имоти са в правото си да определят вида на сделката - продажба, дарение, замяна и други, както и условията на договорите, които сключват. Данъчната оценка на имотите е цена, създадена с оглед данъчни цели - събирането на местния данък. Той е вторият най-голям източник за приходи в повечето общини. Известно е, че парите от данъците служат за задоволяване потребностите на жителите на една община, свързани със здравеопазването, образованието, инфраструктурата и т.н. Този данък се връща чрез благоустройствени мероприятия отново на гражданите.
Данъчната оценка няма нищо общо с цената на имота, дори и когато тя съвпада със сумата, обявена като продажна цена. Данъчната оценка е фикция, създадена с оглед данъчното облагане, и няма как да е пазарна цена. Пазарните цени не са тези, обявени във виртуалното пространство на пазара на недвижимите имоти, а цените, договорени между страните и посочени в нотариалните актове и вписани в службите по вписвания.
Малко известно е, че по закон нотариусът следи и отговаря лично с имуществото си за събирането на местния данък. Нотариусът е застрахован за своята дейност. Той носи солидарна отговорност и за дължимите от прехвърлителите данъци, мита и други публични задължения, ако допусне при прехвърляне на имот да не се представят съответните декларации по Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) или в представените декларации са визирани задължения.
- Какъв е рискът от измама при сделка на данъчна оценка?
- При продажба, при която платената цена не е обявена, съществува реален риск за страните. В случай че сделката бъде развалена, отпада възможността купувачът да претендира възстановяване на платените от него суми.
Симулативното уговаряне на неустойки не дава гаранция, че на купувача ще бъде присъдена действително платената от него цена.
- Има ли риск при покупка “на зелено”?
- При т.нар. договаряне “на зелено” има придобиване на право на строеж, т.е. няма реално изградена недвижима вещ. Правото на строеж е ограничено вещно право, което се продава, ипотекира, наследява и има цена. Трябва да се разграничи цената на това право от разходите за самото строителство. Обикновено в този случай се сключват 2 договора - единият е за придобиване на правото, а другият - за изграждане на сградата и въвеждането ѝ в експлоатация. Съответно и правните основания, и плащанията във връзка с тях са различни.
Рискът за купувача е, че той може да придобие правото на строеж, но сградата да не бъде завършена и съответно то да се погаси автоматично след 5 г.
в полза на собственика на земята. Възможно е строителят да изпадне в несъстоятелност или да възникнат различни форсмажорни обстоятелства, които да възпрепятстват завършването на сградата. При сключването на такива договори купувачите трябва да имат предвид тези рискове и при договарянето да се стремят да ги намалят до минимум. За радост, в момента случаите, в които строежите не се завършват, са изключение. При договорите за право на строеж е нормално цената да е по-ниска, тъй като рискът е по-голям. А също - и разходите за самото строителство да не се заплащат еднократно, а по договорена от страните схема, най-често на части в зависимост от етапите на строителство.
- Как един купувач да се ориентира коя пазарна цена е реална?
- Пазарната цена е тази, която е договорена окончателно от страните по сделката - това е цената, която конкретният купувач е съгласен да плати за конкретен имот. Няма как имотите да имат изначална определена цена. Всеки имот има индивидуални характеристики като местоположение, качество на строителство, инфраструктура, които могат да допаднат или не на купувача. При договарянето на цената влияние оказват и много други обективни и субективни фактори на пазара.
- В редица западни страни нотариусите имат доверителна сметка, по която купувачът превежда парите за имота преди приключването на сделката. Как гледате на идеята това да стане и у нас?
- По инициатива на Нотариалната камара още през 2011 г. в нашия закон бе уредено плащането по специална сметка на нотариуса.
Тази сметка е защитена от принудително изпълнение, но тя не е негова лична сметка. Нотариусът управлява парите по сметката на основание нарочно подписано споразумение между страните по сделката и него. По този начин нотариусът гарантира точното плащане на продажната цена в съответствие с договореното между продавача и купувача. Това е единственият случай, когато той удостоверява плащания по сделката. Все повече хората предпочитат този начин на разплащане.При сделки с имоти нотариусът установява правото на собственост, обстоятелството, че договорът не противоречи на закона и добрите нрави, изпълнението на особените изисквания на закона, удостоверява изявленията на страните, но не и плащанията по сделката. Именно затова нотариусът не може да носи отговорност за плащанията, освен когато са извършени по неговата специална сметка.
Преди 8 г. по инициатива на Нотариалната камара се създаде текст, който задължава страните да декларират, че плащанията, посочени в договорите, с които се прехвърлят или учредяват права върху имоти, са действително уговорените между тях.
- Какви са най-честите измами с имоти?
- Може да се каже, че преди 10 г. измамите с имоти бяха много срещано явление. Но Нотариалната камара предложи своя концепция за законодателни промени. Успяхме да реализираме повечето от нашите идеи и в резултат спряха по-голямата част от измамите с имоти.
Едни от най-често срещаните начини за измами бяха представянето на фалшиви пълномощни, фалшиви лични карти, удостоверения за наследници с невярно съдържание. Със създадената от Нотариалната камара единна информационна система се гарантира приемането и съхраняването на доказателства по сделките и извършване на справки по тях. С въвеждането на пълномощните за разпореждане с имоти в единната информационна система и възможността за справки в реално време се предотврати възможността за представяне на фалшификати.
Осъществи се реален достъп до масивите на МВР, който дава възможност на нотариусите да проверяват автентичността на личните карти. Така нар. “кражба на самоличност”, която е бич за много страни от ЕС, при нас вече е почти непознато явление. Въведе се задължение нотариусът да извършва справки в Националната база данни “Население” и така се премахна възможността за сделки с фалшиви удостоверения за наследници.
В информационната система на Нотариалната камара се архивират документи във връзка с обстоятелства, подлежащи на вписване в Търговския регистър, които се проверяват в реално време от длъжностни лица по регистрацията в Агенцията по вписванията. Две години след промените бяха възпрени стотици случаи на “кражба на фирми”, които компрометираха правната сигурност и възможността за инвестиции в страната. Допреди 2 г. имаше много случаи на измами с пълномощни, заверявани от т.нар. “кметски пълномощници”. По инициатива на камарата и на медиите обаче бе променена нашата Наредба за архивите и тези общински служители вече могат да въвеждат пълномощните в информационната система на нотариусите. Заедно с Националното сдружение на общините извършихме огромна работа по дистанционно обучение на общински служители и оттогава няма констатирани случаи с фалшифициране на техни пълномощни.
